ניתוח ושאלות על דירה שהלכתי לבדוק

בס"ד

בדיקת נכס באוזר שמואל הנביא – ירושלים
הביקור בנכס.
כניסה צדדית בשיתוף עם שכן נוסף, ירידה של כמה מדרגות, מגיעים לסלון בגודל של כ- 18 מ"ר בניה קלה, נכנסים לדירה המקורית, יש מטבח ופינת אוכל, שירותים לא קטן, חדד שינה יחסית גדול משוער 15 מ"ר, מהחדר שינה הוסיפו כזה שירותים עם מקלחון, בכניסה לדירה עשו חפירה מתחת לחצר הבית, ירידה עם מדרגות לא מסודרים, צרים ומתרחבים עם בליטות מהקיר, למטה הוסיפו חדר שינה בערך 12 מ"ר גודל, עם חלונות אנגלי לכיוון החצר.
כל התוספות של הסלון, השירותים וגם החדר מתחת הם בשטח של החצר ששייך לדירה.
מראה הדירה לא משהו רציני, די עלוב, יש צורך בשיפוץ קוסמטי בעיקר שיעלה כ-30א' ₪ משוער.
גרים במקום משפחה בשכירות של 4500 ₪ לחודש.
המוכר גר בצפת, והוא מוכר את הדירה כדי לקנות דירה נוספת.
במודעה כותב המתווך כי מדובר בנכס 30 מ"ר בנוי + חצר 60 מ"ר בטאבו + חלל 15 מ"ר, מחיר 1,680,000 ₪, מושכרת 5,400 ₪
מחיר לפי המתווך מעל 26 א' ₪ למ"ר אם לוקחים בחשבון גם את כל השטחים ללא אישור בניה.
מצב האזור
מדובר על בנין ישן מאוד, מסביב יש כבר כמה בנינים שעבר שיפוץ רציני (לא יודע אם הרסו את הבנין ובנו מחדש – ככה נראה , או שעשו שיפוץ רציני), איזור מאוד מבוקש בציבור החרדי נמצא במרכז של קהילות מכל הסוגים, חסידי, ספרדי ועוד, נמצא בקירבה לישיבת מיר.
בדיקת טאבו
גוש 30091, חלקה 55 תת חלקה 33 (מס' ישנים, גוש 30091 חלקה 68)
דירה 30 מ"ר, הצמדות – קרקע משותפת 2-3, 25 מ"ר (שזה נראה הכניסה לדירה מחדר מדרגות נפרד), קרקע 81 מ"ר (שזה נראה שטח החצר – אבל בפועל לא נראה שהחצר לבד הינו 81 מ"ר נראה יותר שהחצר עם השטח הבנוי מגיע לגודל כזה).
הערות לנכס – הערה על תכנתי מפוטרת מס' במ/4383
בדיקה באזור
מאתר מדל"ן – המחירים באזור במהלך 2020 נעה בין 5.500 ל 11,000 ₪ למ"ר, זה מאוד מוזר כי הי' שם 3 מכירות בבנין אחד ממש ליד, בנין יותר יפה, דירות בגדלים של בין 73 – 78 מ"ר והמחירים ממש מוזרים יחס של מעל 100%, בגרף מופיע כי הי' ירידת מחירים מאוד צלול במהלך השנים 2018 – 2020,
בדיקה בסימולטור
במצב שמחשבים רק את השטח הבנוי – ניתן להוציא משכנתא אולי על 400 א' ₪ כל השאר צריך הון עצמי, אחרי הזנת הנתונים יוצא – תזרים חיובי של 4,700 ₪, תשואה לנכס 4.1 ללא מינוף, ותשואה 4.2 ROI. רווח הון -130א' ₪, תשואה על ההון -8.3%
השאלות שלי:
1. מה דעתכם על העסקה האם זה כדאי.
2. האם ניתן לקבל משכנתא על שטח שרשום כחצר או רק על השטח הבנוי.
3. מה החששות על התוספות שנבנה בין על החפירה מתחת לחצר, ובין על הבניה קלה בחצר.
4. עד כמה כדאי לקחת בחשבון מה שמחדשים שם בנינים ישנים, מה גם שאינני יודע עד כמה זה יעלה את המחיר, אולי בעוד 2000 עד 2500 מ"ר למ"ר.
5. איך לחשב את הנכס לפי שטח הבנוי או לפי כלל השטח כולל מה שבנוי כבר
6. איך אני בודק תוכנית מתאר – האם זה שייך לבנין / לדירה הספציפית או שזה לא קשור (ניסיתי לבדוק במסמכי העירייה – לא מוצא ידי ורגלי להבין את הדברים)
7. מה דעתכם על הניתוח האם יש צורך לבדוק דברים נוספים בשלב ראשון
אשמח לקבל מענה

In: נדל"ן | 3 בפברואר 2022