בירור על דירה שבדקתי

אני גר בירושלים – הלכתי לבדוק אזורים מסביב לירושלים וזה די קשה כי בכל המקומות המחירים הם מאוד יקרים וביחס לשכירות זה לא שווה אחרי בדיקה בסימולטור, בדקתי את האזורים מעלה אדומים, ופסגת זאב.
היום הלכתי לראות דירה באזור גבע בנימין יש שם ביקוש לשכירות מצד הקירבה לירושלים ומחירים נמוך מירושלים.
הדירה הינו דירה של כ-120 מ"ר שתי קומות מחולק לשנים, קומה תחתונה מטבח וסלון ביחד די גדול, חדר שינה, אמבטיה, חדר שינה שהוא גם ממ"ד, וגם מרפסת.
דירה שניה למעלה עם גגות משופעים, מטבח וסלון, שני חדרי שינה ואמבטיה,
הבית נראתת זוועה מלוכלך, עובש, לא מתוחזק.
בעל הנכס רוצה על הנכס 1.6 מ' ש"ח, (זאת אחרי שירד ב-50א' ש"ח במחיר, כי הוא רוצה למכור בהקדם) והשכירות על 2 הנכסים הם 4,100 ש"ח
בקניית הנכס יש צורך בשיפוץ של לפחות בין 40 ל 50 א' ש"ח ואז אפשר להעלות את השכירות כפי מה שמקובל באזור שם ל- 2500 ש"ח לכל יחי'.
בבדיקה בסימולטר עם 50% מימון מהנבק הנכס לא כדאי בכלל כי זה נמצא בתזרים שלילי וגם תשואה על ההון שלילי.
באותו בנין ממש ממול קיים דירה נוספת באותו גודל לא מחולק שמושכר ב-4000 ש"ח והם מוכרים במחיר של 1.590 מ' ש"ח.
בנוסף יש שם בעיה של ציפורים במרפסת שמלכלים את הכל ויש ריח לא טוב בדירה למטה
לפי החישוב בסימולטור המחיר שיכול להיות מעניין הוא בסביבות 1.45 מ' ש"ח שאז אחרי השיפוץ יכול להיות עליית ערך לדירה לסכום של 1.7 ש"ח מקסימום
השאלה שלי 1.האם היית הולך על דבר כזה להציע לו הצעה של כמעט 200 א' ש"ח פחות ממחיר שהוא חשב למכור בהתחלה
2. האם בעיות מסוג של ציפורים צריכים ליזהר מזה.
3. בנוסף לזה ראיתי באותו בנין ובבנין ליד בדירה למטה סגירה של פנולית של שטחים די רחבים, וכן נראה לי שיש שם מרפסת ללא היתר משהו לא גמור – איך זה יכול להשפיע על הנכס הנ"ל

In: נדל"ן | 1 בפברואר 2022