שלום לכם,
3 שאלות:
1. למשפחה המורחבת יש דירה המושכרת ל- 3 דיירים שונים. כרגע, בתפוסת שני דיירים. הציעו לנו לשפץ את הדירה ( שלושת היחידות) בעלות של 100,000 ובתמורה לקבל את השכירות מאחת היחידות (2700 ש"ח). השאלה היא, האם כדי לקחת הלוואה על חלק ניכר מה סכום ( 80,000). או שמה לממן מכסף קיים, אך כסף זה שמור כבטחון ( 3 חודשי הוצאה של הבית ).
2. ההלוואה מתחלקת כך: 50,000 שח בריבית של (P-0.6). 30,000 שח בריבית חשכ"ל ( 3.94). סה"כ החזר של 1900 ל-3 שנים ולאחר מכן 1025 לעוד שנתיים. האם כדאי?
3. המטרה הינה לשתף פעולה בתוך המשפחה ( בהסדר חתום ע"י עורך דין). כך שלאחר השיפוץ, נקנה את הדירה ( מוערכת ב -1,800,000), אנחנו ניקח משכנתא על 1,200,000 והשאר ייחשב כמתנה או ירושה בחיים.
עם ה- 1,200,000 לקנות דירה נוספת ללא משכנתא ובעזרת השכירות של דירה זו + הכסף מהיחידה האחת לשלם את המשכנתא של 1200000.
מבדיקה- ההחזר על המשכנתא יהיה 5600 ש"ח לחודש. השכירויות יכניסו כ- 6200 ש"ח.
הארה: השכירות משתי היחידות המושכרות בדירה הראשונה יופנו למשפחה המורחבת.
האם התרחיש כלכלי?
הערה, אני כן מאמין ברלוונטיות של העסקה ומאמין שהיא עושה שכל שיורדים לסוף דעתה. חיכיתי לשמוע את דעתך. קראתי. לדעתי אפשר לכוון את השאלה ובעקבות כך גם את התשובה כדי לוודא ייתכנות. אשמח לדון בכך באופן יותר ברור ומסודר כי ייתכן שזו תהיה מקפצה לרכישת נכס ראשון. תודה מראש על תגובתך. ?
תשובת גיל אורלי:
שאלה זו לא מסתדרת עם חלק 3 בשאלה- (עניין רכישת הדירה ) אילו עמדה בפני עצמה במידה ושכר הדירה הוא בנוסף לחלקכם בשכירות (שאתם מקבלים מתוקף היותכם שותפים בנכס ) ושכ"ד זה ימשך לאורך זמן- אז כן זו השקעה כדאית וכדאי לממן בהלוואה במימון גבוה כמו שמצוין. אבל בקריאת חלק 3 של השאלה- משהו לא מסתדר לי והוא שאתם כבר בעלים של חלק מהנכס ולא ברור איך מצבכם משתנה לאחר השיפוץ, לאחר המשכנתא ולאחר רכישת הנכס הנוסף – הסיפור חלקי מידי ולא מקצועי לקבל כך החלטות – 1. מה חלקכם היום בנכס 2. מה החלק של שאר היורשים 3. כמה אתם מקבלים היום מהשכירות 4. מה צריך לשפץ לפני רכישת הדירה על ידכם 5. אם אתם רוכשים למה שתקבלו חלק משכר הדירה 6. אם רכשתם את הדירה למה שכר דירה יופנה למשפחה המורחבת. 7. לא לרכוש או לסכם על רכישת דירה לפני שנלמד בתוכנית על השקעות בנדלן לסיכום- עשיתם סלט משפחתי וזה מתכון לא טוב ליחסים ולכסף שלכם.
172
Like